Zgodnie z zapisami ustawy z września 2023 roku, dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego traci ważność, a w jego miejsce każda gmina musi uchwalić tak zwany plan ogólny. Ustawodawca przewidział na to czas do końca 2025 roku.
Pieniądze na sfinansowanie tych opracowań miały pochodzić z KPO. Jednak wielu samorządowców w swoich wypowiedziach przestrzega, że niezbędne na ten cel środki zostały znacząco niedoszacowane przez poprzedni rząd, a co gorsza, nie dotarły jeszcze w ogóle do gmin.
Dlaczego po 1 stycznia 2026 nie będą wydawane warunki zabudowy?
Jaki związek mają kłopoty gmin z potencjalnymi inwestycjami? Dlaczego to takie ważne, żeby wystąpić o wydanie warunków zabudowy jak najszybciej?
– Jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie został dla niej opracowany plan ogólny, to po 1 stycznia 2026 roku budowa na takiej parceli może okazać się praktycznie niemożliwa. Liczne grono ekspertów ostrzega, że gminy nie będą miały podstawy prawnej do wydawania warunków zabudowy!– informuje Wojciech Rynkowski z Extradom.pl.
Jeśli przed 1 stycznia 2026 roku rada gminy nie uchwali planu ogólnego, to nie będzie mogła wydawać warunków zabudowy – taka sytuacja będzie trwała do chwili, kiedy taki dokument zostanie uchwalony.
Wiele gmin zapewne zdąży uchwalić plany ogólne w wyznaczonym terminie, jednak wiele mniejszych, zwłaszcza tych mniej zamożnych, może nie mieć takich możliwości z powodu braku środków i niewystarczającej liczby planistów, którzy będą w stanie takie dokumenty przygotować.
Ile gmin ma już uchwalony MPZP?
Jeśli MPZP i plan ogólny mają kluczowe znaczenie dla rozwoju gmin, to warto sobie zadać pytanie, ile z nich ma już uchwalone MPZP. Niestety, odpowiedź nie napawa optymizmem. Według danych GUS na 2022 rok w Polsce jest 2 477 gmin, z czego zaledwie 317 miało uchwalony MPZP dla 100% swojej powierzchni. Z kolei w 139 gminach nie uchwalono go nawet dla jednego jej fragmentu. Pozostałe 2 021 jest na różnych stopniach zaawansowania.
– Sytuacja jest o tyle skomplikowana, że po 1 stycznia 2026 roku nowe tereny pod zabudowę mieszkaniową będzie można wyznaczać dopiero po wyczerpaniu się istniejących zasobów i uzupełnieniu luk wskazanych w planie ogólnym. Oznacza to, że warunki zabudowy będzie można otrzymać wyłącznie dla gruntów znajdujących się w obszarach przeznaczonych pod zabudowę uzupełniającą, która jest wyznaczana przez plany ogólne jako jedna z czternastu przewidzianych w ustawie stref planistycznych – dodaje ekspert z Extradom.pl.
Decyzja o warunkach zabudowy będzie ważna tylko pięć lat?
To oznacza, że już dzisiaj warto zainteresować się uzyskaniem warunków zabudowy dla posiadanej działki. Zwłaszcza że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmienia także okres ważności warunków zabudowy. Te, które są wydawane obecnie, obowiązują bezterminowo. Nowe, które zostaną wydane po 1 stycznia 2026 roku, będą obowiązywały tylko przez 5 lat. Jeśli w tym czasie nie rozpoczniemy budowy, to po upływie tego okresu będziemy musieli ubiegać się o wydanie nowych warunków zabudowy.
– Jeżeli komuś wydaje się, że ma jeszcze dużo czasu, bo przepisy zmieniają się dopiero od 2026 roku, to muszę go rozczarować. W urzędach gminnych wydających warunki zabudowy już tworzą się kolejki zainteresowanych. Jednak dużo ważniejsze jest to, że z dokumentu na starych zasadach będzie można skorzystać, jeśli uprawomocni się on do końca przyszłego roku. Zatem jeżeli z jakiegoś powodu, na przykład na skutek odwołania, nasze decyzje o warunkach zabudowy nie zdążą się nabrać mocy prawnej, to będą nas obowiązywały już nowe zasady i pięcioletni okres ważności dokumentów– podsumowuje Rynkowski z Extradom.pl.
O to, czy po 1 stycznia 2026 będzie można skorzystać z już posiadanych warunków zabudowy, które jednak nie zdążyły się uprawomocnić, zapytałem architekt Extradom.pl, Izabelę Dolatę:
Warunki zabudowy, które nie uprawomocnią się przed 1 stycznia 2026 będą nadal obowiązywały, ale już z nowym terminem ważności – 5 lat.
Pewnym ostrzeżeniem i wskazaniem, żeby zadbać o uzyskanie warunków zabudowy przed 1 stycznia 2026 roku jest sytuacja, która dotknęła część inwestorów posiadających działki rolne z glebami organicznymi klas I-VI, oraz mineralnymi klas I-III. Na skutek braku okresu przejściowego w nowej ustawie, pomimo posiadania warunków zabudowy i spełnienia praktycznie wszystkich wymagań, nie mogą oni już posiadanych gruntów wysokiej jakości wyłączyć z produkcji rolnej! Mimo posiadania ważnych WZ nie mogą budować swojego wymarzonego domu na posiadanej przez siebie ziemi.
O wydanie warunków zabudowy warto wystąpić już teraz
Warto zainteresować się uzyskaniem warunków zabudowy odpowiednio wcześniej, żeby mieć pewność, że zdążymy doprowadzić cały proces do końca, czyli do uprawomocnienia się WZ przed końcem 2025 roku. W zdecydowanie lepszej sytuacji są inwestorzy, których działki budowlane są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub których gminy zdążą uchwalić plany ogólne – dla nich nowelizacja ustawy praktycznie nie wprowadza zmian.
