Poniedziałkowa „Gazeta Wyborcza” przywołuje przykład firmy Ronson Development, która jeszcze w 2017 roku miała marżę na poziomie średnio 17,9 proc., rok później było to już 19,5 proc., w 2020 roku przekroczyła 21 proc., a w 2023 roku sięgnęła 35,2 proc. „Za ten świetny wynik, wbrew pozorom, nie odpowiada rządowy program <Bezpieczny kredyt 2 proc.>. Tak można byłoby na pierwszy rzut oka sądzić, bo wsparcie zaczęło obowiązywać w lipcu ubiegłego roku i mocno napędziło deweloperom ruch” – pisze „GW”.
Wysokie marże to nie zasługa dopłat do kredytów
Efekt programu będzie dostrzegalny po dwóch latach od jego uruchomienia, czyli w 2025 roku.
– Wynika to z tego, że wynik finansowy firmy deweloperskiej opiera się na danych po przeniesieniu własności nieruchomości. W Polsce natomiast kupuje się mieszkania na początkowym etapie inwestycji, gdy prace budowlane dopiero startują. Własność mieszkań kupionych w ramach rządowego programu będzie więc przenoszona w 2025 roku i to dane spółek deweloperskich w tym okresie pokażą, jaki wpływ na rynek miało wsparcie – tłumaczy, cytowany przez gazetę, Patryk Kozierkiewicz, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Na wysokie marże zwróciła uwagę w 2022 roku Komisja Nadzoru Finansowego. Zrobiła to przy okazji apelu deweloperów o zmiany w rekomendacjach, dzięki którym korzystniej wychodziłoby badanie zdolności kredytowej klientów.
„Jeśli deweloperzy rzeczywiście kierują się realną troską o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, mają w tym zakresie możliwość dostosowania własnej polityki marżowej. Z danych Urzędu KNF wynika, że średnia rentowność brutto sektora deweloperskiego na sprzedaży za 2021 r. wyniosła 31 proc., zaś za pierwsze półrocze 2022 r. – 29,4 proc”. – napisał w komunikacie Urząd Komisji Nadzoru Finansowego.
Deweloper więcej „wyjmuje” z luksusowego mieszkania niż kawalerki
Wysokość marży zależy od kilku czynników: przykładowo, projekty premium są wysokomarżowe, a niskobudżetowe inwestycje mają niższą marżę. Inaczej kształtują się również marże małych inwestorów, a inaczej giełdowej elity.
– Trzeba jednak pamiętać, że nie ma nic za darmo. Każdy deweloper musi dysponować wielomilionowym wkładem i pamiętać o ryzyku handlowym. Warto również przypomnieć, że w okresie ostatniego boomu mieszkaniowego w latach 2005-2008, marże wynosiły nawet 40 proc. – powiedziała cytowana przez nas w 2022 roku Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl.
Marża to nie zysk dewelopera
Marża to jednak nie to samo, co zysk dewelopera. Marża jest różnicą pomiędzy ceną sprzedaży a kosztami zmiennymi. Na te koszty składają się na przykład zakup ziemi czy materiałów budowlanych – a te nieustannie rosną. Z marży inwestor opłaca koszty stałe, takie jak raty kredytowe, wynagrodzenie pracowników administracyjnych, płaci podatek oraz pokrywa inne koszty, np. związane ze sprzedażą czy promocją.
— Biorąc pod uwagę marżę zysku operacyjnego w 2023 r. i prognozowaną na 2024 r., to faktycznie marże deweloperów w Polsce są wyraźnie wyższe niż w Europie Zachodniej czy USA. O ile u nas 20-proc. marża operacyjna dla giełdowego dewelopera nie jest problemem, to mediana w Europie to 11-12 proc., nieco wyższa jest w USA. Wpływ ma na to wiele czynników, ale jednym z głównych jest to, że tamtejsze rynki nieruchomości zostały mocniej dotknięte podwyżkami stóp. U nas zaś wzrost kosztu pieniądza został złagodzony przez państwowy program dopłaty do rat kredytów — wyjaśniał w 2021 roku w mediach Krzysztof Pado, analityk Domu Maklerskiego BDM.
Dodał, że marże deweloperów zmieniają się wraz z cyklem gospodarczym i sytuacją na rynku. Oprócz popytu na mieszkania wpływ mają m.in. dynamiki cen gruntów, wykonawstwa czy materiałów. – Obecne marże polskich deweloperów są sporo wyższe niż w poprzednich latach, a szczególnie niż w dołku z lat 2014-2015 – powiedział.