Kiedy po trzech miesiącach intensywnych poszukiwań Ewelina znalazła mieszkanie spełniające jej wymagania, nie wahała się długo. – Byłam zmęczona przeglądaniem ofert i umawianiem się na oglądanie mieszkań, z czego ostatecznie nic nie wynikało – opowiada.
Powody były różne: albo ktoś wynajmował lokal szybciej, albo warunki stawiane przez właścicieli okazywały się nie do zaakceptowania. – Razem z partnerem mamy kota. Właścicielka jednego z mieszkań, które oglądaliśmy, od razu zaczęła wyliczać, za co możemy zapłacić, jeśli zwierzak coś zniszczy. Już wtedy wiedzieliśmy, że nie chcemy mieć do czynienia z taką osobą – wspomina.
„Właścicielka stwierdziła, że skoro podnieśliśmy standard mieszkania, to powinniśmy płacić wyższy czynsz”
Mieszkanie, na które ostatecznie się zdecydowali, wydawało się najlepszą opcją. – Pokazali nam je lokatorzy, którzy mieli się wkrótce wyprowadzić. Na obejrzenie mieszkania mieliśmy zaledwie 10 minut, bo za nami czekały już kolejne osoby. Dodatkowo gonił nas czas, bo musieliśmy opuścić poprzednie mieszkanie.
Wszystko wydawało się w porządku, więc zadzwoniliśmy do właścicielki i poinformowaliśmy ją, że się decydujemy – wspomina. Problemy zaczęły się po podpisaniu umowy i odebraniu kluczy.
– To, co zobaczyliśmy podczas tych 10 minut oglądania, wyglądało na zwykły, powierzchowny brud, który można usunąć w pół dnia. Rzeczywistość okazała się zupełnie inna. W szafach i za meblami było brudno, w ścianie znajdowała się dziura, kran był w fatalnym stanie, płytki w kuchni wymagały wymiany, a kontakty były powyrywane. Musieliśmy też kupić nowy materac – wylicza.
Po rozmowach z właścicielką Ewelina i jej partner postanowili na własną rękę doprowadzić lokal do lepszego stanu. – Włożyliśmy dużo pracy w podniesienie standardu mieszkania. Przemalowaliśmy ściany, dokładnie wszystko wyczyściliśmy i dodaliśmy własne elementy wyposażenia.
Za część zakupionych sprzętów właścicielka zwróciła nam pieniądze, ale i tak kosztowało nas to sporo czasu i wysiłku – podkreśla. Tym bardziej zaskoczyła ją późniejsza reakcja właścicielki. – Stwierdziła, że skoro podnieśliśmy standard mieszkania, to powinniśmy płacić wyższy czynsz. Nie zgodziliśmy się na to i ostatecznie właścicielka ustąpiła – wspomina.
Niedługo potem zatkało rurę odpływową, a po trzech miesiącach pękła rura dopływowa. – Zalało nas na całego, ale szczęśliwie czystą wodą. Po tej sytuacji, odpukać, jest już lepiej, ale początki były naprawdę bardzo trudne – dodaje.
Dziwne losy zezwolenia na użytkowanie mieszkania
Aleksandra szukała mieszkania na wynajem w Krakowie w czasie pandemii. – Znalazłam ofertę wynajmu przez agencję nieruchomości. Ponieważ nie jestem z Krakowa, poprosiłam o zdalne pokazanie mieszkania. Rzeczywiście, przez kamerę wszystko wydawało się w porządku – opowiada.
Oferta była konkurencyjna na tle innych, dlatego zdecydowała się na wynajem. – Wprowadziłam się tam i tak naprawdę już od pierwszego momentu zaczęły się problemy – wspomina.
Zaczęło się od ogrzewania. – W mieszkaniu, choć było niewielkie, bo miało zaledwie 25 metrów kwadratowych, było bardzo zimno. Całą zimę musiałam dogrzewać się farelką, a mimo to spałam w śpiworze i pod dodatkowym kocem – mówi.
Kontakt z agencją wynajmującą mieszkanie był utrudniony. – Nie mieli dla mnie czasu, nigdy nie odbierali telefonów. To było bardzo dziwne, bo czasami, kiedy chciałam się z nimi skontaktować, po prostu nie płaciłam czynszu w terminie, bo wiedziałam, że wtedy w końcu się odezwą – tłumaczy.
Mieszkanie znajdowało się w starej kamienicy. – Był tam piec gazowy obsługujący kilka mieszkań, który miał ogrzewać lokale i wodę. Nie było jednak czujników gazu. Dwa razy przyszedł kominiarz i powiedział, że nie może wydać zgody na użytkowanie mieszkania.
Następnego dnia dowiadywałam się jednak, że takie zezwolenie jakimś cudem zostało przyznane – opowiada. Nie dawało jej to poczucia bezpieczeństwa. – Czasami w środku nocy piec nagle zaczynał tak buczeć, że mnie budził.
Kilka razy poszłam spać do znajomych, bo po prostu się bałam – przyznaje. Problemów było więcej. – Pękła rura, nie działała płyta grzewcza, któregoś razu wysiadł też piec. Chyba nie było miesiąca, żeby nic się nie wydarzyło – mówi.
„Wszyscy lokatorzy będą suszyć swoje rzeczy na suszarce stojącej w moim pokoju”
Mimo to Aleksandra mieszkała tam przez trzy lata. – Za każdym razem po jakiejś awarii szukałam nowego mieszkania, ale niestety okazywało się, że ceny nadal są bardzo wysokie, więc zostawałam. Z plusów, mieszkanie było w dobrej lokalizacji i miałam świetnych sąsiadów – zaznacza.
Dwa lata temu Aleksandra wyprowadziła się z Krakowa do Poznania. Znalezienie nowego miejsca również nie było proste. – Kiedy chciałam wynająć pokój, usłyszałam, że mam się liczyć z tym, że wszyscy lokatorzy będą suszyć swoje rzeczy na suszarce stojącej w moim pokoju. Oczywiście zrezygnowałam – mówi.
Ostatecznie znajoma poinformowała ją o atrakcyjnej ofercie. – Okazuje się, że nie płacąc fortuny, można mieszkać w naprawdę dobrych warunkach, a nie w patodeweloperce, której w Polsce nie brakuje – podsumowuje.
Zdjęcia mikrokawalerek wielkości kilku metrów kwadratowych, pokoi bez okien czy mieszkań podzielonych na kilkanaście ciasnych lokali wywoływały i nadal wywołują zdziwienie. Podobne oferty coraz częściej stają się elementem codzienności na polskim rynku najmu.
– Zjawisko patowynajmu stało się jednym z najbardziej niepokojących problemów współczesnego rynku nieruchomości w Polsce. To zbiorcze określenie praktyk polegających na maksymalizacji zysków kosztem bezpieczeństwa, komfortu i godnych warunków życia najemców – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Problem, jak podkreśla, ma wiele wymiarów. Chodzi nie tylko o skrajnie małe lokale. – To także wynajmowanie pomieszczeń nieprzeznaczonych do zamieszkania, nadmierne zagęszczanie lokatorów, ukrywanie wad lokali czy obchodzenie przepisów budowlanych, sanitarnych i podatkowych. Szczególnie niepokojącym trendem jest rozwój tzw. „gotowców inwestycyjnych” i „paków inwestycyjnych”, które często powstają poprzez agresywne dzielenie mieszkań na maksymalną liczbę pokoi – tłumaczy.
Efekty takich działań bywają widoczne gołym okiem. Powstają pomieszczenia pozbawione odpowiedniej wentylacji, dostępu do światła dziennego czy podstawowej prywatności. – W części przypadków pojawiają się wątpliwości dotyczące zgodności takich przebudów z przepisami budowlanymi, administracyjnymi i przeciwpożarowymi – zauważa.
„Na miejscu okazało się, że nie zgadza się ani lokalizacja, ani wygląd mieszkania”
Klaudia mieszka w Warszawie od sześciu lat. Obecnie wynajmuje trzecie mieszkanie, ale zanim trafiła na obecne lokum, wielokrotnie zetknęła się z tym, co określa się mianem patowynajmu.
– Zaczęło się już w pierwszym mieszkaniu, które wynajmowałam z koleżanką. Właściciel interpretował umowę po swojemu. Przy poważnej usterce, koszt napraw był po naszej stronie. Nie zarabiałyśmy kokosów, regularnie płaciłyśmy czynsz, a mimo to sporą część pieniędzy przeznaczyłyśmy na to – opowiada. Kolejnego mieszkania szukała już z partnerem. – Sam proces poszukiwań był jednym wielkim cyrkiem – mówi.
Problemem nie były jednak wyłącznie wygórowane ceny. Jak wspomina, każda wizyta w mieszkaniu wiązała się z niepewnością. – Nigdy nie było wiadomo, czego się spodziewać. Jednym ogłoszeniem byłam zachwycona. Po zdjęciach byłam gotowa wynająć to mieszkanie od ręki. Trzy pokoje, świetny standard. Na miejscu okazało się, że nie zgadza się ani lokalizacja, ani wygląd mieszkania. Jedyną rzeczą zgodną z ogłoszeniem była liczba pokoi. Bałagan, pęknięta szyba. Pamiętam, że poczułam się po prostu oszukana – wspomina.
Tak wygląda rynek najmu. Kaucja sięga zawrotnych kwot
Źle wspomina także tzw. castingi na lokatorów. – Już sama liczba osób była krępująca. Trudno było zadawać pytania, bo z tyłu głowy pojawiała się myśl, że jeśli zaczniesz dopytywać o szczegóły, właściciel uzna cię za problematycznego najemcę i od razu przegrasz cały „casting” – mówi.
Podczas jednego z takich spotkań usłyszała, że inna para ma większe szanse na wynajem. – Powiedziano nam, że jedna z oglądających par jest z polecenia, więc będzie miała pierwszeństwo. W praktyce mogliśmy pożegnać się z myślą o tym mieszkaniu – przyznaje.
Dużym zaskoczeniem było dla niej także ultimatum stawiane przez wynajmujących. – Albo podpisujemy umowę jeszcze tego samego dnia, albo mieszkanie trafia do kogoś innego. Nie było żadnej przestrzeni na zastanowienie się czy spokojne przeanalizowanie warunków – opowiada.
Dodatkowo, mieszkania, które oglądała, za każdym razem były brudne. – Nawet, gdy się do nich wprowadzałam, właściciele nie sprzątali po wcześniejszych lokatorach. Zaschnięty tłuszcz z kurzem na płytkach, zacieki i kamień, który naprawdę wystarczyło dobrze doczyścić. Wszystko wyglądało, jakby naprawdę nawet wcześniejsi lokatorzy tam nie sprzątali – mówi.
To jednak nie koniec listy problemów. – Zdarzało się, że byłam przekonana, iż umawiam się bezpośrednio z właścicielem, a na miejscu okazywało się, że czeka przedstawiciel biura nieruchomości, który dopiero wtedy informował o prowizji. Dopiero po tym, jak poświęciłam czas na dojazd – wspomina.
Zaskoczeniem były również wysokości kaucji. Dziś często nie są już one równowartością jednego miesięcznego czynszu. – Za dwupokojowe mieszkanie właściciele potrafili żądać nawet sześciu czy dziewięciu tysięcy złotych kaucji. Kwota się zwiększała, gdy pojawiał się temat posiadania zwierząt – mówi.
Zdaniem Klaudii rynek najmu to biznes. – Mam wrażenie, że obecny rynek nieruchomości jest budowany przede wszystkim po to, żeby wycisnąć z niego jak najwięcej pieniędzy. Najważniejsze stają się korzyści właściciela, a nie potrzeby osoby, która będzie w tym mieszkaniu mieszkać – podsumowuje.
Słabość systemu to nie przepisy
Tomasz Błeszyński zwraca uwagę, że skutki patowynajmu nie ograniczają się wyłącznie do osób wynajmujących lokale.
– Powoduje on wzrost zagęszczenia mieszkańców, generuje konflikty sąsiedzkie, przyspiesza degradację budynków i zwiększa koszty zarządzania nieruchomościami wspólnymi. W konsekwencji cierpią nie tylko lokatorzy, ale również właściciele innych mieszkań, wspólnoty mieszkaniowe oraz lokalne społeczności – podkreśla.
W debacie publicznej regularnie pojawiają się postulaty tworzenia nowych regulacji prawnych. Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego problem leży jednak gdzie indziej.
– Polska dysponuje przepisami prawa budowlanego, administracyjnego, sanitarnego, przeciwpożarowego i podatkowego, które pozwalają przeciwdziałać wielu patologiom występującym na rynku najmu. Kluczową słabością systemu pozostaje niewystarczająca kontrola i egzekucja obowiązujących przepisów – ocenia.
Jak zauważa, od lat wiele nieprawidłowości pozostaje poza zainteresowaniem organów nadzoru. – Brakuje systemowych kontroli, skutecznego monitorowania nielegalnych przebudów oraz konsekwentnego egzekwowania odpowiedzialności wobec osób łamiących przepisy.
W efekcie część inwestorów dochodzi do wniosku, że ryzyko wykrycia naruszeń jest niewielkie, a potencjalne zyski znacząco przewyższają ewentualne konsekwencje – przyznaje.
Dlatego, jak przekonuje ekspert, dyskusja o patowynajmie nie powinna skupiać się wyłącznie na tworzeniu kolejnych ustaw.- Nie potrzebujemy kolejnych ustaw. Potrzebujemy skutecznego egzekwowania prawa, które już obowiązuje. Bez realnych kontroli i nieuchronności sankcji nawet najlepsze przepisy pozostaną martwe – podsumowuje Tomasz Błeszyński.
