Oferta mieszkań z rynku wtórnego ponownie się skurczyła. W sierpniu liczba dostępnych lokali spadła zarówno w skali całego kraju, jak i we wszystkich największych polskich metropoliach. Mimo tego ceny mieszkań używanych nie wszędzie poszły w górę. W części miast pozostały stabilne, a w niektórych nawet spadły.
Jak wynika z analizy portalu GetHome.pl, jednym z powodów może być bardzo duża oferta mieszkań deweloperskich. Kupujący mają więc alternatywę dla lokali z drugiej ręki, co ogranicza możliwość swobodnego podnoszenia cen przez sprzedających.
Mieszkań z rynku wtórnego systematycznie ubywa
Dane wyszukiwarki portali nieruchomości Adradar pokazują, że pod koniec sierpnia na sprzedaż w całym kraju było około 134,5 tys. mieszkań z rynku wtórnego. Miesiąc wcześniej oferta liczyła około 137 tys. lokali. To kolejny spadek dostępnej podaży.
W sierpniu właściciele wystawili na sprzedaż 30,5 tys. mieszkań, czyli o 6 proc. mniej niż w lipcu. Jednocześnie z rynku zniknęło około 33 tys. lokali. Część z nich została sprzedana, a część wycofano z ogłoszeń. Choć również w tym przypadku wynik był niższy niż miesiąc wcześniej, liczba mieszkań znikających z rynku nadal przewyższała liczbę nowych ofert.
– Sierpień tradycyjnie należy do miesięcy, w których aktywność uczestników rynku mieszkaniowego słabnie. Dotyczy to zarówno osób wystawiających mieszkania na sprzedaż, jak i kupujących. Warto jednak zwrócić uwagę, że mimo wakacyjnego spowolnienia z rynku zniknęło nieco więcej mieszkań niż rok wcześniej. To sugeruje, że mamy raczej do czynienia z sezonowym spowolnieniem aktywności niż z wyraźnym osłabieniem popytu – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
We wszystkich największych miastach oferta była mniejsza
Kurczenie się rynku wtórnego nie dotyczyło tylko części kraju. W sierpniu liczba ofert spadła we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach.
Największą ofertę nadal miała Warszawa, choć liczba dostępnych mieszkań zmniejszyła się z 14,3 tys. do 13,9 tys. W Krakowie spadła z 8 tys. do 7,6 tys., a we Wrocławiu z 7,8 tys. do 7,6 tys. W Trójmieście liczba ofert zmniejszyła się z 8,2 tys. do 7,7 tys.
Spadki odnotowano także w Łodzi, gdzie oferta zmniejszyła się z 4,6 tys. do 4,5 tys. mieszkań, w Poznaniu – z 3,8 tys. do 3,6 tys. – oraz w Katowicach, gdzie liczba dostępnych lokali spadła z 2,2 tys. do 2,1 tys.
Jeszcze mocniej różnicę widać w ujęciu rocznym. W porównaniu z sierpniem ubiegłego roku oferta mieszkań z drugiej ręki zmniejszyła się we wszystkich analizowanych metropoliach. Największy spadek odnotowano we Wrocławiu aż o 22 proc. W Warszawie było to -20 proc., w Krakowie i Łodzi po -15 proc., w Katowicach -13 proc., a w Trójmieście i Poznaniu po -8 proc.
Mniej mieszkań nie oznacza automatycznie wyższych cen
Kurcząca się oferta mogłaby sugerować, że sprzedający mają coraz większą przewagę i mogą podnosić ceny. Sierpniowe dane pokazują jednak, że rynek nie działa dziś tak prosto.
Jeszcze w lipcu średnie ceny ofertowe rosły we wszystkich siedmiu metropoliach. W sierpniu sytuacja była już znacznie bardziej zróżnicowana.
Najmocniej średnia cena metra kwadratowego wzrosła we Wrocławiu – z 13,7 tys. do 14,5 tys. zł, czyli o 6 proc. W Łodzi podniosła się z 9 tys. do 9,2 tys. zł, w Trójmieście z 17,3 tys. do 17,4 tys. zł, a w Warszawie z 18 tys. do 18,1 tys. zł.
W pozostałych miastach ceny zachowywały się inaczej. W Krakowie średnia spadła z 17,1 tys. do 16,9 tys. zł za mkw., w Poznaniu z 12,1 tys. do 12 tys. zł, a w Katowicach z nieco ponad 12,1 tys. do poniżej 12,1 tys. zł za metr kwadratowy.
– Sam spadek liczby ofert nie oznacza jeszcze, że właściciele mieszkań mogą swobodnie podnosić ceny. W wielu miastach kupujący mają dziś bardzo szeroki wybór nowych lokali od deweloperów, dlatego sprzedający na rynku wtórnym muszą liczyć się z silną konkurencją. To jeden z powodów, dla których kurcząca się oferta nie przekłada się automatycznie na wzrost cen mieszkań używanych – mówi Marek Wielgo.
Ekspert portalu GetHome.pl wskazuje przy tym na Wrocław i Łódź. Wzrost średniej ceny ofertowej mieszkań odpowiednio o 6 proc. i 2 proc. w ciągu miesiąca nie musi oznaczać, że właściciele nagle podnieśli swoje oczekiwania. Możliwe, że z rynku szybciej znikały tańsze mieszkania, a wśród pozostałych ofert zwiększył się udział droższych lokali.
W Łodzi taki mechanizm jest szczególnie widoczny. Mieszkania z rynku wtórnego są tam średnio o ponad jedną piątą tańsze od lokali oferowanych przez deweloperów. Jednocześnie oferta rynku pierwotnego jest ponad dwukrotnie większa od wtórnej.
Deweloperzy mają mocny argument w walce o klienta
Dla kupujących sytuacja wygląda więc zupełnie inaczej, niż mogłoby wynikać z samego spadku liczby mieszkań używanych. We wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach oferta deweloperów jest większa niż liczba lokali dostępnych na rynku wtórnym.
W Warszawie w sierpniu deweloperzy oferowali około 17,5 tys. mieszkań, podczas gdy właściciele lokali z drugiej ręki mieli w ofercie 13,9 tys. mieszkań. W Krakowie było to odpowiednio 11,8 tys. i 7,6 tys., natomiast w Łodzi różnica była jeszcze większa – około 11 tys. mieszkań na rynku pierwotnym wobec 4,5 tys. na rynku wtórnym.
To właśnie duża podaż nowych mieszkań sprawia, że właściciele używanych lokali nie mogą traktować mniejszej liczby konkurencyjnych ofert jako prostego argumentu za podwyżką.
– Jeszcze rok czy dwa lata temu ograniczona podaż mieszkań na rynku wtórnym mogłaby prowadzić do wyraźniejszego wzrostu cen. Obecnie barierą jest bardzo duża oferta mieszkań deweloperskich. Kupujący mogą więc wybierać między lokalami używanymi i nowymi, a to osłabia presję na podwyżki cen na rynku wtórnym – uważa Wielgo.
Rynek wtórny nadal ma jedną przewagę
Mieszkania używane nadal mogą jednak przyciągać klientów ceną. W sierpniu we wszystkich największych metropoliach kosztowały średnio mniej za metr kwadratowy niż lokale oferowane przez deweloperów. Skala różnicy była jednak bardzo różna.
W Warszawie średnia cena mieszkania z drugiej ręki wynosiła 18,1 tys. zł za mkw., wobec 19,6 tys. zł na rynku pierwotnym. Oznacza to różnicę rzędu 8 proc. We Wrocławiu mieszkania używane były tańsze średnio o 8 proc., w Trójmieście o 2 proc., w Łodzi aż o 21 proc., w Poznaniu o 16 proc., a w Katowicach o 6 proc.
Najmniejsza przewaga cenowa rynku wtórnego występowała w Krakowie. Tam średnia cena metra kwadratowego była niższa od deweloperskiej tylko o około 2 proc.
– Nieprzypadkowo właśnie w Krakowie średnia cena mieszkań na rynku wtórnym lekko spadła mimo kurczącej się oferty. Jeśli mieszkania używane nie dają kupującym wyraźnej korzyści cenowej w porównaniu z nowymi lokalami, właścicielom trudniej jest podnosić stawki. Tym bardziej że deweloperzy nadal dysponują bardzo dużą ofertą mieszkań i coraz częściej walczą o klientów dodatkowymi zachętami, np. w formie sporych bonifikat – podsumowuje Wielgo.
