Ulga mieszkaniowa 2026. Jak uniknąć podatku?

Ulga mieszkaniowa w PIT to sposób na uniknięcie podatku od sprzedaży mieszkania lub domu, jeśli pieniądze z tej transakcji zostaną przeznaczone na inne własne cele mieszkaniowe.

Chodzi o sytuacje, w których nieruchomość sprzedawana jest przed upływem pięciu lat od końca roku jej nabycia lub wybudowania, bo wtedy co do zasady pojawia się 19 procent podatku od dochodu.

Podstawą zwolnienia jest art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, a sam mechanizm polega na tym, że podatek można znacząco obniżyć albo w ogóle go nie zapłacić. W rozliczeniu za 2025 rok obowiązują dotychczasowe zasady ulgi, mimo wcześniejszych zapowiedzi ich zaostrzenia.

Rządowy projekt nowelizacji oznaczony numerem UD116, który przewiduje ograniczenie prawa do ulgi dla osób posiadających więcej niż jedną nieruchomość, pozostaje na etapie prac legislacyjnych i nie wszedł jeszcze w życie.

Przy korzystaniu z tego uprawnienia kluczowe są dwa terminy. Sprzedaż nieruchomości trzeba wykazać w zeznaniu PIT 39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po transakcji, deklarując w nim, że środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Następnie pieniądze ze sprzedaży trzeba faktycznie wydać, i to nie później niż w ciągu trzech lat liczonych od końca roku, w którym doszło do sprzedaży, co przy transakcjach z 2025 roku oznacza termin do 31 grudnia 2028 roku.

Najwięcej niejasności dotyczy tego, jakie wydatki można uznać za cele mieszkaniowe. Ustawa o PIT wskazuje, że chodzi przede wszystkim o zakup innego mieszkania lub domu, działki, budowę albo remont własnej nieruchomości, a w niektórych przypadkach także spłatę kredytu mieszkaniowego.

Po latach sporów prawnych potwierdzono również, że do takich wydatków mogą należeć wybrane elementy wyposażenia i trwałej zabudowy, w tym część sprzętów AGD związanych z urządzeniem lokalu.

Jednym z najczęstszych uchybień jest zaniżanie ceny w akcie notarialnym. Taka praktyka przy kontroli może doprowadzić do ustalenia przychodu według wartości rynkowej, a nie kwoty wpisanej do umowy.

Jeżeli organ podatkowy uzna, że różnica jest istotna i nie znajduje uzasadnienia w stanie nieruchomości lub warunkach transakcji, sięga po opinię biegłego, a koszt jej sporządzenia ponosi sprzedający.

Drugim newralgicznym obszarem są faktury i dowody poniesienia wydatków mieszkaniowych. Zbyt ogólne opisy, takie jak „usługi remontowe” czy „prace budowlane”, często nie wystarczają do potwierdzenia, że wydatek rzeczywiście mieści się w katalogu celów mieszkaniowych.

Urzędy skarbowe oczekują dokumentów, które pozwalają powiązać konkretny wydatek z daną nieruchomością i zakresem prac, dlatego brak szczegółów lub rozbieżności między fakturami a stanem faktycznym stają się łatwym pretekstem do zakwestionowania ulgi.

Jeżeli organ podatkowy nie uzna uprawnienia, podatnik musi złożyć korektę zeznania PIT 39 i zapłacić należny podatek wraz z odsetkami liczonymi od pierwotnego terminu płatności. Przy większych kwotach oznacza to nie tylko stratę pieniędzy, ale także długotrwałe postępowanie wyjaśniające i ryzyko szczegółowej kontroli rozliczeń z innych lat.

Właśnie dlatego ulga mieszkaniowa wymaga ostrożności przy sporządzaniu dokumentów i każdej innej czynności, która wpływa na wysokość wykazywanego przychodu i wydatków.