Zaleją nas mieszkania po seniorach. Nawet 120 tys. lokali rocznie

Coraz więcej danych wskazuje, że rynek wchodzi w nową fazę. Nie przypomina już gorączki zakupowej z lat 2021-2023, ale też nie można mówić o załamaniu. Kluczowe znaczenie zaczynają mieć czynniki demograficzne, które jeszcze kilka lat temu pozostawały na drugim planie.

Słabsze nastroje kupujących

W pierwszych trzech kwartałach 2026 roku sprzedaż mieszkań wyglądała stabilnie. Jak powiedział dla serwisu parkiet.com starszy doradca strategiczny w JLL Kazimierz Kirejczyk, ostatni kwartał bieżącego roku może być nawet mocniejszy. Deweloperzy, walcząc o lepsze wyniki roczne, mogą się skłaniać ku promocjom, co zachęci klientów.

Rok 2027 może jednak nie utrzymać trendu z ostatniego kwartału. Wolumeny utrzymają się na poziomie zbliżonym do 2026 roku lub będą nieznacznie niższe.

Nastroje konsumenckie się pogorszyły z kilku powodów. Nikt już nie liczy na spadki stóp procentowych, za to klienci obawiają się wzrostu inflacji. Wpływ na to ma sytuacja geopolityczna, czyli wojna w Ukrainie i w Zatoce Perskiej. Sytuacja na świecie ma wpływ na wzrost cen paliw, a to z kolei na ceny towarów i usług. Ludzie liczą się więc ze wzrostem kosztów życia.

Konsumenci obawiają się też wzrostu kosztów kredytów i dostępności pożyczek. Coraz częściej na decyzję o kupnie nieruchomości ma też rynek pracy, który w wielu miejscowościach jest niestabilny. Podejmując zobowiązanie kredytowe na kilkadziesiąt lat, kupujący kierują się nie tylko tym, czy mają zatrudnienie, ale i perspektywą jego utrzymania.

Deweloperzy budują, a nadchodzi fala mieszkań po seniorach

Deweloperzy nie przestają wchodzić na rynek z nowymi lokalami. Według najnowszych danych GUS w okresie od stycznia do sierpnia 2026 r. oddano do użytkowania 132,2 tys. mieszkań, czyli o 4,5 proc. więcej niż rok wcześniej. W tym samym czasie rosła również liczba wydawanych pozwoleń na budowę i rozpoczynanych inwestycji.

Znacznie większe znaczenie dla rynku może jednak mieć demografia. Na sprzedaż będzie trafiać coraz więcej mieszkań po przedstawicielach powojennego wyżu demograficznego. Proces ten już się rozpoczął i w najbliższych latach będzie przyspieszał – analizuje „Rzeczpospolita”. Szczególnie dużo takich lokali znajduje się w blokach z wielkiej płyty, często w mniejszych miastach i miejscowościach tracących mieszkańców.

Według szacunków przywoływanych przez analityków na rynek może trafiać nawet od 80 do 120 tys. mieszkań rocznie pochodzących ze spadków. To skala porównywalna z roczną podażą mieszkań budowanych przez deweloperów. Nie wszystkie trafią jednak na sprzedaż.

Lokale w atrakcyjnych turystycznie lub biznesowo miejscach wchłonąć może rynek najmu. Poza tym napływ takich mieszkań będzie odbywał się stopniowo, ze względu na przeciągające się postępowania spadkowe.

Nie wszędzie ceny spadną

Eksperci podkreślają, że rynek nieruchomości będzie zróżnicowany regionalnie. W dużych ośrodkach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław ceny pozostaną stabilne. Dodatkowa podaż mieszkań może zostać stosunkowo łatwo wchłonięta przez rynek dzięki napływowi mieszkańców i rozwiniętemu rynkowi najmu.

Inaczej sytuacja może wyglądać w miastach średnich i małych, które od lat borykają się z odpływem ludności. Tam rosnąca liczba mieszkań wystawianych przez spadkobierców może trafić na coraz mniejszą grupę kupujących i wynajmujących. W efekcie presja na obniżki cen może być znacznie silniejsza.

Dodatkowym problemem jest stan techniczny wielu takich lokali. Część wymaga kosztownych remontów, co ogranicza zainteresowanie kupujących i może wymuszać negocjacje cenowe. Wiele zależy też od napływu migrantów. Szukają oni miejsc tańszych do życia i może ich interesować rynek taniego najmu w mniejszych miejscowościach.

Rok wyborczy wpłynie na rynek nieruchomości?

Jesienią 2027 roku odbędą się w Polsce wybory parlamentarne, ale zdaniem ekspertów nie będą one miały wpływu na rynek nieruchomości. Politycy w obecnej sytuacji będą próbowali raczej grać bezpieczeństwem kraju niż obietnicami tanich kredytów. Nie powinno więc dojść do sytuacji, w której kupujący wstrzymują się z decyzjami, kierując się obietnicami wyborczymi.

Eksperci oceniają, że jeśli temat nieruchomości pojawi się w kampanii wyborczej, to raczej w kontekście politycznej walki na programy socjalne. Nie będzie więc mowy o dopłatach do kredytów, a raczej o bonach mieszkaniowych dla rodzin wielodzietnych czy wsparciu Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych.

Rok wyborczy może wpłynąć na rynek nieruchomości pośrednio, poprzez odłożenie niepopularnych decyzji fiskalnych na kolejne lata oraz przez debatę nad podatkiem od nieruchomości. Nie będzie to jednak zależność, która wywoła zwiększenie ruchu na rynku.

Źródła: parkiet.com, raport NBP, Rzeczpospolita