W Polsce wciąż zmagamy się z niedoborem lokali mieszkalnych. Znalezienie komfortowego mieszkania w dobrej cenie graniczy często z cudem. To problem zarówno większych, jak i mniejszych miast. Niektórzy właściciele lokali, choć mogliby wynajmować je innym ludziom, wolą jednak pozostawiać mieszkania puste. Nie chcą bowiem potencjalnych wieloletnich przepychanek z nieuczciwymi lokatorami, którzy uchylają się od zapłaty czynszu i jakiejkolwiek formy kontaktu. Czasami okazuje się, że lokatorzy, podpisując umowę, są absolutnie świadomi tego, że czynszu płacić nie będą, a właściciel niewiele może im zrobić. Owszem, może, ale nie na własną rękę.
Czego nie możesz robić?
Polskie prawo ściśle chroni lokatorów, nawet tych, którzy nie płacą czynszu. Istnieje kilka działań, które są nielegalne i mogą skutkować poważnymi konsekwencjami dla właściciela:
- Samowolne wyrzucenie lokatora: Nie masz prawa wyrzucić lokatora na własną rękę, nawet jeśli zalega z czynszem. Eksmisja może zostać przeprowadzona wyłącznie przez komornika na podstawie wyroku sądowego.
- Odcięcie mediów: Nie możesz odcinać dostępu do prądu, gazu, wody czy innych mediów, aby zmusić lokatora do wyprowadzki. Takie działania są nielegalne i mogą prowadzić do odpowiedzialności karnej.
- Zmiana zamków: Samowolna zmiana zamków lub inne formy uniemożliwienia lokatorowi dostępu do mieszkania są nielegalne.
- Nękanie: Nie masz prawa stosować żadnych działań mających na celu zastraszanie lub nękanie lokatora, jak nachodzenie go, ciągłe telefony czy groźby.
Lokator nie płaci czynszu. Mediacja
Przede wszystkim należy zacząć od prób mediacji. Z takim lokatorem-dłużnikiem należy rozmawiać spokojnie, aczkolwiek stanowczo. Nękanie jest zabronione, ale odzyskanie należności jest w naszym interesie. Dłużnik nie może mieć poczucia, że nic nie jesteśmy w stanie mu zrobić. Musi być świadom, że prędzej czy później zostanie pożegnany. I że jego działanie będzie piętnowane, do skutku.
Wypowiedzenie umowy najmu
Jeśli lokator zalega z płatnościami, możesz wypowiedzieć umowę najmu. Procedura ta różni się w zależności od tego, czy umowa jest zawarta na czas określony czy nieokreślony, oraz jakie są zapisy w samej umowie.
- Na czas nieokreślony: Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie umowy najmu z powodu zaległości czynszowych wymaga pisemnego wezwania lokatora do uregulowania zaległości, dając mu co najmniej miesiąc na zapłatę, licząc od daty otrzymania wezwania.
- Na czas określony: W przypadku umowy na czas określony, wypowiedzenie jest trudniejsze, chyba że w umowie zawarte są klauzule pozwalające na rozwiązanie umowy w przypadku niepłacenia czynszu.
Warto też wcześniej pomyśleć o zawarciu umowy najmu okazjonalnego. Taka umowa zdecydowanie ułatwia eksmisję. Procedura jest dużo prostsza niż w przypadku tradycyjnej umowy najmu.
Wezwanie do zapłaty
Zanim zdecydujesz się na dalsze kroki prawne, wyślij formalne wezwanie do zapłaty. Musi to być pismo pisemne, w którym wskazujesz kwotę zaległości, termin zapłaty oraz możliwe konsekwencje, jeśli lokator nie ureguluje długu.
Eksmisja lokatora. Postępowanie sądowe
Jeśli lokator nadal nie płaci i nie opuszcza mieszkania po upływie terminu z wypowiedzenia umowy, kolejnym krokiem jest złożenie pozwu do sądu o eksmisję. Eksmisja jest procesem sądowym i tylko sąd ma prawo nakazać przymusowe opuszczenie mieszkania przez lokatora.
- Po uzyskaniu wyroku sądowego o eksmisję, będziesz musiał uzyskać klauzulę wykonalności, a następnie możesz zlecić komornikowi przeprowadzenie eksmisji.
- Komornik może przeprowadzić eksmisję, ale tylko zgodnie z prawem, które wymaga zapewnienia lokatorowi lokalu zastępczego, jeśli ma do niego prawo (np. jeśli jest objęty ochroną lokatorską).
Co ważne, zgodnie z polskim prawem, eksmisji nie można przeprowadzać w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeśli lokator nie ma zapewnionego lokalu zastępczego. Wyjątkiem są przypadki, gdy eksmitowana osoba nie jest objęta ochroną, np. gdy zajmuje lokal bez tytułu prawnego lub jest sprawcą przemocy w rodzinie.
Zadłużenie lokatora
Równocześnie możesz również złożyć pozew o zaległe czynsze. Możesz dochodzić swoich roszczeń finansowych w oddzielnym postępowaniu cywilnym. Wówczas sąd może zasądzić lokatorowi obowiązek spłaty zaległości czynszowych, a w przypadku braku zapłaty, sprawa trafi do komornika.
