Liczba osób deklarujących przychody z wynajmu stale rośnie. W 2023 roku liczba podatników, którzy rozliczyli ryczałt od najmu prywatnego przekroczyła milion. W rzeczywistości skala rynku jest wyższa, gdyż wielu właścicieli mieszkań nie rejestruje swojej działalności.
Ukryte koszty najmu
Eksperci zwracają uwagę, że choć właściciele mieszkań mają opinie tych, którzy tylko inkasują czynsz i cieszą się łatwym dochodem, to w rzeczywistości najem lokalu generuje spore koszty, o których mało się mówi.
– Mówimy o rynku, który jest rozdrobniony, nieprofesjonalny, bo miażdżąca większość właścicieli mieszkań na wynajem dysponuje jednym, góra dwoma lokalami. Ktoś, kto ma mieszkanie, próbując je wynająć w pewnym momencie odkrywa, jak frustrujący jest to proces, kosztujący go dużo czasu i energii. W istocie jest to dodatkowa praca, w dodatku nieodpłatna. Najpierw poszukiwanie najemcy, a później zarządzaniem najmem. Większość właścicieli próbuje robić to samodzielnie, nie mając często wiedzy, jak robić to efektywnie – mówi w rozmowie z „Wprost” Ewa Wielgórska, prezes zarządu Fairy Flats, firmy zarządzającej wynajmem mieszkań.
Rozwiązaniem może być skorzystanie z profesjonalnej agencji. Te jednak w dość zróżnicowany sposób wyceniają swoje usługi. Na ogół jest to równowartość jednomiesięcznego czynszu.Czy jest zatem sens skorzystania ze wsparcia pośredników? Zdaniem naszej rozmówczyni odpowiedź nie jest jednoznaczna.
– Bardzo wielu właścicieli mieszkań przekonanych jest, że nie ma sensu wydawać pieniędzy na pośredników. I faktycznie, jeśli ktoś dysponuje dużą ilością wolnego czasu – można i warto spróbować samodzielnie zarządzać najmem. Trzeba jednak po pierwsze, zapoznać się dokładnie z przepisami dotyczącymi najmu. Może się skończyć tak, że wynajmiemy mieszkanie lokatorowi, który nie będzie chciał się wyprowadzić i zamiast zysku, będzie duża strata finansowa – mówi nam Wielgórska.
– Po drugie – należy pamiętać, że wynajem to biznes nieprzewidywalny. Najemcy są różni, mają często zaskakujące problemy. Zaś problemy naszych najemców często stają się naszymi problemami. Zdarzają się też prozaiczne awarie, a telefon dzwoni, gdy jesteśmy akurat na urlopie albo po prostu nie mamy czasu. Zwrócenie się do pośrednika to kupowanie, za stosunkowo niewielkie pieniądze, świętego spokoju – dodaje.
Najem krótkoterminowy najlepszym rozwiązaniem?
Bywają sytuacje, że mieszkanie od dłuższego czasu stoi puste, gdyż ich właściciela zraził wynajem, np. z powodu kłopotów z lokatorami, którzy zalegali z czynszem i nie chcieli się wyprowadzić. Optymalnym rozwiązaniem dla takich osób może być najem krótkoterminowy. Tu nie obowiązują bowiem przepisy dotyczące ochrony lokatorów.
– Najem krótkoterminowy to dobre rozwiązanie dla tych, którzy mają obawy w związku ochroną praw lokatorów. Prawo jest skonstruowane w ten sposób, że chroni najemców, nawet wówczas, gdy nie uiszczają czynszu. Nie działa to jednak w przypadku osób “zakwaterowanych” w ramach najmu krótkoterminowego, który prawnie jest usługą analogiczną do tej świadczonej przez hotele. Po zakończeniu okresu zakwaterowania klienta (nie mylić z “najemcą”) można po prostu usnąć z mieszkania, jeśli trzeba – z asystą policji – wyjaśnia szefowa Fairy Flats.
Na rozwiązanie to kręcą nosem jednak ci, którzy wolą wynająć komuś swój lokal na dłużej, by mieć stały dochód. – Oczywiście dochód z najmu krótkoterminowego nie jest stały, jak w przypadku najmu długoterminowego. Podlega wahaniom sezonowym. Jest też silnie uzależniony od atrakcyjności turystycznej lub biznesowej lokalizacji. Jest to jednak dobre rozwiązanie także dla tych właścicieli, którzy od czasu do czasu chcą jednak korzystać z mieszkania dla własnych potrzeb – choćby dlatego, że pracują zdalnie albo przebywają na stałe za granicą, przyjeżdżając kilka razy w roku na stare śmieci – argumentuje Wielgórska.
Nasza rozmówczyni dostrzega jeszcze jedną zaletę najmu krótkoterminowego, jaką jest fakt, że lokal jest częściej kontrolowany i sprzątany. – Paradoksalnie zatem, takie mieszkania mogą być lepiej utrzymane niż te w najmie długoterminowym. Oczywiście, ostatecznie wszystko i tak sprowadza się do tego, na jakiego lokatora udało się nam trafić – podsumowuje nasza rozmówczyni.
Wielgórska podkreśla, że najem krótkoterminowy „odpowiada na potrzeby zmieniającego się świata”, np. potrzeby pracowników zdalnych, odwiedzających jedynie raz w miesiącu biuro pracodawcy, czy cyfrowych nomadów, zmieniających co kilka tygodni miejsce zamieszkania. W pełni wyposażone apartamenty z oddzielną kuchnią i sypialnią o wiele lepiej zaspokajają potrzeby takich osób niż ciasne pokoje hotelowe z łazienką i minibarem.
Z jakim cenami mamy do czynienia w przypadku krótkoterminowego wynajmu mieszkania? – Wszystko zależy od terminu. I nie mówię tu tylko o miejscowościach typowo turystycznych, w których “sezon” jest wszystkim. Także w Warszawie w miesiącach zimowych można wynająć małą kawalerkę nawet za ok. 200 zł za dobę (plus jednorazowa opłata za sprzątanie). Mieszkanie z oddzielną sypialnią, balkonem i kuchnią to ok. 400 zł. Jednakże im bliżej lata, tym bardziej ceny najmu krótkoterminowego rosną. Nadal są jedna konkurencyjne w stosunku do pokoi hotelowych, jeśli porówna się wielkość lokum i jego wyposażenie – tłumaczy Wielgórska.
Nowe przepisy, kontrowersyjne pomysły
Najpóźniej w przyszłym roku Polska wraz z pozostałymi państwami członkowskimi Unii Europejskiej musi wdrożyć regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego. Prace w tym zakresie prowadzi Ministerstwo Sportu i Turystyki. Nasza rozmówczyni zwraca uwagę, że obok rozsądnych propozycji (jak np. wymuszenie na wynajmujących krótkoterminowo przestrzegania pewnych standardów postępowania, czy uszczelnienia systemu podatkowego, tak by najem krótkoterminowy rozliczany był zawsze jak działalność gospodarcza), pojawiają się również oderwane od rzeczywistości pomysły, jak np. ten dotyczący wyrażania zgody przez wspólnoty mieszkaniowe na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych.
– W wielu dużych wspólnotach uzyskanie uchwały w jakiejkolwiek sprawie jest bardzo trudne z powodu konieczności zebrania głosów przynajmniej połowy właścicieli – wskazuje Wielgórska. – Problem ten nie jest zresztą nowy i dotyczy nie tylko najmu, ale też choćby gabinetów lekarskich, czy kancelarii notarialnych, a także setek tysięcy mikrofirm, wykorzystujących adres mieszkania wyłącznie do celów rejestracji. W przeszłości niektóre wspólnoty mieszkaniowe próbowały bowiem wprowadzać uchwały zakazujące właścicielom prowadzenia działalności gospodarczej. I wszystkie te zakazy upadały przed sądami, jako zbytnio ingerujące w istotę prawa własności – dodaje.
Szefowa Fairy Flats zwraca uwagę, że pomysły wprowadzenia takich, budzących wątpliwości konstytucyjne, rozwiązań w ramach wdrażania unijnych przepisów mogłyby „storpedować cały proces koniecznej przecież regulacji rynku najmu”.
