Państwo przeznacza dziś miliardy złotych na budownictwo społeczne i komunalne. Problem polega na tym, że w przypadku dotacji pieniądze po sfinansowaniu konkretnej inwestycji nie wracają już do systemu. Można jednak stworzyć mechanizm, w którym część publicznych środków pracuje wielokrotnie – wraca w ratach i czynszach, pomagając finansować kolejne mieszkania.
– Tak działa idea odnawialnego funduszu mieszkaniowego, który funkcjonuje na Łotwie. Dlaczego nie u nas? – pyta Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Polska wydaje miliardy
Skala publicznego finansowania mieszkalnictwa w Polsce wyraźnie wzrosła. MRiT podało 3 lipca 2026 r., że w tegorocznym programie budownictwa socjalnego i komunalnego zarezerwowano ponad 4 mld zł. Po obu etapach kwalifikacji wsparcie ma objąć około 18 tys. mieszkań, blisko 3,3 tys. miejsc w akademikach oraz około 450 miejsc interwencyjnych.
Równolegle BGK poinformował w kwietniu, że w 2026 r. przyjmie i zakwalifikuje wnioski o preferencyjne kredyty SBC na ponad 2 mld zł. Pieniądze mają pozwolić na sfinansowanie co najmniej 9 tys. mieszkań społecznych.
Polska korzysta więc już zarówno z dotacji, jak i z preferencyjnego finansowania zwrotnego. Problem polega jednak na tym, że nie tworzą one jednego trwałego obiegu kapitału, w którym odzyskane środki automatycznie finansowałyby kolejną pulę mieszkań.
Warto przy tym przypomnieć Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa. RFRM finansował m.in. obejmowanie przez gminy udziałów w społecznych inicjatywach mieszkaniowych, ale nie był funduszem odnawialnym w takim rozumieniu. Po wykorzystaniu przeznaczonych na niego pieniędzy został zlikwidowany w grudniu 2024 r.
Nowy mechanizm nie musiałby zastępować obecnych programów. Mógłby raczej je uzupełniać i łączyć dotacje z finansowaniem zwrotnym.
Decyzje budżetowe
Analitycy portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że polska polityka mieszkaniowa jest w dużym stopniu zależna od kolejnych decyzji budżetowych. Państwo zasila istniejące programy nowymi pulami pieniędzy, a skala wsparcia zależy od środków dostępnych w danym roku. Gdy potrzeby są większe, część inwestycji musi czekać na kolejne zasilenie programu.
Odnawialny fundusz mieszkaniowy działałby inaczej. Część pieniędzy nie byłaby jednorazowym wydatkiem, lecz wracałaby do systemu i finansowała kolejne przedsięwzięcia.
Nie jest to oczywiście perpetuum mobile. Fundusz potrzebuje dużego kapitału na start, dobrego zarządzania i inwestycji, które są w stanie spłacać przynajmniej część poniesionych kosztów, a jednocześnie pozwalają utrzymać czynsze na umiarkowanym poziomie.
– O powodzeniu takiego rozwiązania decyduje nie sama nazwa funduszu, ale to, czy pieniądze rzeczywiście będą do niego wracały i ponownie pracowały na rzecz kolejnych inwestycji mieszkaniowych – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Te same pieniądze mogą finansować kolejne mieszkania
Zasada jest stosunkowo prosta. Przy klasycznej dotacji państwo przekazuje pieniądze na budowę i na tym ich rola się kończy. W systemie odnawialnym część wsparcia może mieć postać bardzo długiej i taniej pożyczki, udziału w inwestycji albo innego rozwiązania, dzięki któremu środki stopniowo wracają.
Pieniądze odzyskane z pierwszej inwestycji mogą następnie pomóc sfinansować drugą, później trzecią i kolejne.
OECD w opracowaniu „Brick by Brick” opisuje systemy, w których część czynszów lub spłat kredytów zasila budowę kolejnych mieszkań społecznych i dostępnych cenowo. Poszczególne kraje organizują taki obieg pieniędzy na różne sposoby.
Dobrym przykładem jest Łotwa. Analizowany przez OECD model zakłada, że spłacane finansowanie wraca do funduszu, a po spłacie pożyczki trafia do niego także część wpływów z czynszów. W Austrii podobny efekt osiągany jest poprzez system podmiotów o ograniczonym zysku, które nadwyżki ponownie inwestują w mieszkalnictwo.
Nie chodzi więc o stworzenie cudownej maszyny produkującej pieniądze. Chodzi o to, aby przynajmniej część publicznej złotówki przeznaczonej na mieszkania mogła zostać wykorzystana więcej niż jeden raz. Tani czynsz oznacza, że ktoś musi pokryć część kosztów
Tu zaczyna się najtrudniejsza część całej układanki.
Jeżeli mieszkanie ma być wynajmowane wyraźnie taniej niż na wolnym rynku, jego czynsz nie może jednocześnie pokrywać bardzo drogiego gruntu, wysokich kosztów budowy i finansowania na komercyjnych warunkach.
Dlatego taki system potrzebuje taniego i cierpliwego kapitału, bardzo długiego okresu spłaty oraz udziału środków publicznych. Pomóc mogą także grunty przekazywane przez państwo lub samorządy na preferencyjnych zasadach.
Nie wszystko musi być przy tym finansowane zwrotnie. Są wydatki, których trudno oczekiwać, że zostaną pokryte z przyszłych czynszów. Dotyczy to np. kosztownego uzbrojenia terenu, usuwania skażenia gruntu, przystosowania budynku do potrzeb osób z niepełnosprawnościami czy wyjątkowo głębokiej modernizacji energetycznej.
Dotacja powinna pokrywać przede wszystkim tę część inwestycji, której niski czynsz po prostu nie jest w stanie sfinansować. Pozostała część może być finansowana w taki sposób, aby pieniądze stopniowo wracały do systemu.
I właśnie tutaj trzeba znaleźć równowagę. Jeżeli raty będą zbyt wysokie, wzrosną czynsze, a mieszkania przestaną być dostępne dla grup, dla których zostały stworzone. Jeżeli natomiast państwo pokryje niemal wszystko dotacją, mechanizm przestanie być odnawialny.
Same miliardy nie wystarczą
Jest jeszcze jeden problem. Nawet najlepiej zaprojektowany fundusz nie wybuduje mieszkań, jeżeli zabraknie przygotowanych inwestycji. Potrzebne są grunt, plan miejscowy lub odpowiednie decyzje planistyczne, dokumentacja, projekt, operator i wykonawca. Tymczasem część samorządów nie dysponuje odpowiednio przygotowaną kolejką inwestycji.
Dlatego fundusz powinien pomagać nie tylko w samej budowie, ale także w przygotowaniu inwestycji – finansować dokumentację, analizy, uzbrojenie terenów oraz rozwój kompetencji lokalnych podmiotów mieszkaniowych.
Znaczenie ma również skala i rozłożenie ryzyka. Jeśli większość pieniędzy trafi do kilku ogromnych inwestycji, opóźnienie jednej z nich może mocno odbić się na całym programie. Z drugiej strony rozdrobnienie środków na setki bardzo małych przedsięwzięć zwiększy koszty zarządzania. Potrzebny byłby więc portfel inwestycji z różnych miast i na różnych etapach realizacji.
Fundusz trzeba oceniać po kilkunastu latach, a nie po przecięciu wstęgi
W przypadku zwykłej dotacji sukces łatwo pokazać: wydaliśmy określoną kwotę i powstało tyle a tyle mieszkań.
Przy funduszu odnawialnym taki bilans będzie zdecydowanie bardziej skomplikowany. Trzeba będzie sprawdzać nie tylko liczbę wybudowanych lokali, ale także wpływy z czynszów, poziom zaległości, pustostany, koszty utrzymania budynków i przede wszystkim to, ile kolejnych inwestycji udało się sfinansować dzięki odzyskanym środkom.
Dlatego efekty takiego rozwiązania powinny być oceniane po dziesięciu czy nawet dwudziestu latach.
Potrzebne byłyby również zabezpieczenia przed wyprowadzaniem wartości z systemu. Jeżeli mieszkanie współfinansowane publicznie zostałoby po pewnym czasie sprzedane po cenie rynkowej, część uzyskanej korzyści powinna wrócić do funduszu. Podobnie w przypadku operatora osiągającego duże nadwyżki – zasady powinny wskazywać, jaka część pieniędzy pozostaje na remonty i utrzymanie zasobu, a jaka służy budowie kolejnych mieszkań.
Inflacja może zjadać odnawialność
Kolejnym wyzwaniem jest czas. Pieniądz zwrócony po trzydziestu latach nie będzie miał takiej samej wartości jak dziś. Jeżeli fundusz pożyczy pieniądze niemal za darmo, a później przez dekady będzie odzyskiwał wyłącznie nominalnie podobne kwoty, jego realna zdolność do finansowania nowych inwestycji może stopniowo maleć.
Warunki finansowania muszą więc pogodzić dwa sprzeczne cele: możliwie niski czynsz dla mieszkańców oraz zachowanie realnej wartości kapitału.
Być może fundusz nadal wymagałby okresowego dokapitalizowania przez państwo. Różnica polegałaby jednak na tym, że nowe środki dokładałyby się do pieniędzy już pracujących w systemie, zamiast za każdym razem rozpoczynać finansowanie praktycznie od zera.
Nie potrzeba kolejnej wielkiej instytucji
Polska nie musi kopiować dokładnie modelu łotewskiego, austriackiego ani żadnego innego. Nie musiałby też powstawać jeden ogromny urząd czy kolejna rozbudowana instytucja. System można oprzeć na już istniejących podmiotach: BGK, SIM-ach, TBS-ach, spółdzielniach czy spółkach gminnych.
Najważniejsze jest coś innego: jasne zasady przepływu pieniędzy oraz gwarancja, że środki odzyskane z jednej inwestycji nie znikną w bieżących wydatkach, lecz zostaną przeznaczone na kolejne mieszkania.
Dotacja nadal będzie potrzebna, bo nie da się zbudować naprawdę taniego mieszkalnictwa wyłącznie na zasadach komercyjnych. Ale nie każda publiczna złotówka musi kończyć swoją drogę w momencie oddania budynku do użytkowania.
Najbardziej efektywny system mógłby więc łączyć oba rozwiązania: dotować tę część kosztów, której niski czynsz nie jest w stanie pokryć, a resztę finansować tak, aby pieniądze stopniowo wracały.
– Dopiero wtedy publiczna złotówka przeznaczona na mieszkalnictwo przestaje być jednorazowym wydatkiem i zaczyna pracować przy kolejnych inwestycjach – podsumowuje Jarosław Jędrzyński.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
