Ogrodzenie stojące przez wiele lat w niewłaściwym miejscu może mieć znacznie poważniejsze konsekwencje niż tylko spór między sąsiadami. Jeżeli jedna osoba faktycznie korzysta z fragmentu cudzej nieruchomości jak właściciel, z czasem może nabyć ten teren przez zasiedzenie. Dotyczy to nawet niewielkiego pasa gruntu znajdującego się po niewłaściwej stronie płotu.
Zasiedzenie jest przewidzianym przez prawo sposobem uzyskania własności nieruchomości poprzez jej długotrwałe i nieprzerwane posiadanie. Warunkiem jest posiadanie samoistne, czyli zachowywanie się wobec nieruchomości tak jak właściciel. Może o tym świadczyć m.in. ogrodzenie terenu, uprawianie ziemi, wykonywanie remontów czy opłacanie podatku od nieruchomości.
Zasiedzenie części działki po 20 lub 30 latach
Czas potrzebny do nabycia własności zależy od tego, czy posiadacz działa w dobrej, czy złej wierze. W pierwszym przypadku okres wynosi 20 lat. Jeśli natomiast dana osoba wie, że nieruchomość formalnie do niej nie należy, zasiedzenie może nastąpić po 30 latach nieprzerwanego posiadania.
Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że przy ustalaniu granic znaczenie może mieć nie tylko dokumentacja geodezyjna i księgi wieczyste. Liczy się również stan faktyczny utrwalony przez wieloletnie korzystanie z gruntu. Jeżeli właściciel przez lata nie sprzeciwiał się temu, że sąsiad zajmuje część jego nieruchomości, sąd może uwzględnić przebieg istniejącego ogrodzenia.
Właściciel powinien reagować na nieprawidłową granicę
Aby ograniczyć ryzyko utraty gruntu, właściciel powinien sprawdzać, czy płot rzeczywiście przebiega zgodnie z granicami nieruchomości. W przypadku wątpliwości można zlecić geodecie wznowienie granic lub rozpocząć postępowanie o rozgraniczenie. Orzeczenie w takiej sprawie może następnie stanowić podstawę do żądania przesunięcia ogrodzenia. Takie działania mogą również przerwać bieg zasiedzenia.
Samo nabycie własności przez zasiedzenie wymaga potwierdzenia przez sąd. Wniosek składa się do właściwego sądu rejonowego, a opłata sądowa wynosi 2000 zł. Postępowanie może potrwać od kilku miesięcy nawet do kilku lat.
Po zasiedzeniu nie ma odszkodowania
Konsekwencje dla dotychczasowego właściciela mogą być nieodwracalne. Po prawomocnym stwierdzeniu zasiedzenia traci on prawo do całej nieruchomości lub jej części objętej orzeczeniem. Nie przysługuje mu przy tym odszkodowanie ani finansowa rekompensata, nawet jeśli wcześniej nie zdawał sobie sprawy, że sąsiad korzysta z jego gruntu.
Podstawą opisanego rozstrzygnięcia jest wyrok Sądu Najwyższego z 25 listopada 2025 r., sygn. I CSK 1551/24.
