Polacy inwestują w nieruchomości za granicą. Hiszpania nadal liderem – Biznes Wprost

Polska gorączka zakupów wakacyjnych nieruchomości trwa w najlepsze. Coraz częściej inwestujemy nie tylko w mieszkania nad Bałtykiem czy w górskich kurortach, ale również za granicą. O boomie na Hiszpanię wiadomo od dawna – Polacy awansowali już na 8. miejsce wśród zagranicznych nabywców nieruchomości w ojczyźnie Gaudíego. Dlaczego coraz chętniej kupujemy domy i apartamenty nie tylko na Costa del Sol? Czym dziś jest dla Polaków zakup nieruchomości za granicą – inwestycją, drugim domem, a może sposobem na zmianę stylu życia? O tym rozmawiam z Joanną Czapską, CEO Partners International.

Beata Anna Święcicka, „WPROST”: Jeszcze kilka lat temu Polacy kupowali mieszkania za granicą głównie z myślą o inwestycji. Co dziś najbardziej motywuje ich do takich zakupów?

Joanna Czapska, CEO Partners International: Polacy coraz chętniej kupują nieruchomości za granicą, jednak wyraźnie zmieniają się motywacje stojące za tymi decyzjami. O ile jeszcze kilka lat temu dominował aspekt inwestycyjny i chęć osiągania dochodu z wynajmu, dziś coraz większe znaczenie mają styl życia, możliwość pracy zdalnej oraz posiadanie drugiego domu, w którym można spędzać część roku lub w przyszłości zamieszkać na stałe.

Klienci coraz częściej pytają nie tylko o potencjał inwestycyjny nieruchomości, ale również o jakość życia w danym regionie, dostęp do szkół międzynarodowych, opieki zdrowotnej czy możliwości spędzania wolnego czasu. Oznacza to, że zakup drugiego domu staje się częścią długoterminowego planu życiowego, a nie wyłącznie decyzją inwestycyjną.

W praktyce obserwujemy, że granica między inwestycją a potrzebami prywatnymi coraz bardziej się zaciera. Wielu klientów rozpoczyna poszukiwania z myślą o inwestycji, ale ostatecznie wybiera nieruchomość, z której sami chcą korzystać. Inwestycja, która początkowo miała służyć wynajmowi, coraz częściej staje się miejscem regularnych pobytów, a nawet drugim domem. To właśnie ta zmiana motywacji jest dziś jednym z najbardziej widocznych trendów na rynku nieruchomości zagranicznych.

Hiszpania od lat pozostaje numerem jeden. Skąd bierze się ten fenomen i czy ten rynek wciąż ma potencjał wzrostu?

Boom na hiszpańskim rynku wynika z połączenia kilku czynników. Z jednej strony Hiszpania oferuje atrakcyjny styl życia, korzystny klimat, ponad 300 słonecznych dni w roku, rozwiniętą infrastrukturę oraz dobrą dostępność dzięki licznym połączeniom lotniczym z Polski. Z drugiej strony pozostaje rynkiem dojrzałym i transparentnym, co daje inwestorom większe poczucie bezpieczeństwa.

Skala zainteresowania jest bardzo duża – w 2025 r. Polacy znaleźli się w pierwszej dziesiątce zagranicznych nabywców nieruchomości w Hiszpanii, kupując tam ponad 4 tys. domów i apartamentów. To pokazuje, że Hiszpania należy dziś do najważniejszych zagranicznych kierunków wybieranych przez polskich nabywców nieruchomości.

Nie powiedziałabym jednak, że hiszpański rynek osiągnął punkt nasycenia. Należy pamiętać, że Hiszpania nie jest jednym rynkiem, lecz zbiorem bardzo zróżnicowanych rynków lokalnych, które różnią się poziomem cen, strukturą popytu i perspektywami wzrostu.

W największych miastach, takich jak Madryt czy Barcelona, oraz w najpopularniejszych regionach wybrzeża, zwłaszcza na Costa del Sol, konkurencja jest bardzo duża. W najbardziej pożądanych segmentach podaż wysokiej jakości nieruchomości jest ograniczona, co przekłada się na presję cenową i większą selektywność inwestycji.

Z kolei w mniejszych miastach i mniej oczywistych lokalizacjach nadal można znaleźć atrakcyjne możliwości zakupu. Ceny są tam często bardziej przystępne, a rozwój infrastruktury i rosnąca popularność tworzą przestrzeń do dalszego wzrostu wartości nieruchomości.

Uważam, że potencjał hiszpańskiego rynku nadal pozostaje duży, jednak dziś o sukcesie inwestycji w znacznie większym stopniu decyduje wybór konkretnej lokalizacji i segmentu niż sam fakt inwestowania w Hiszpanii.

Jeśli nie Hiszpania, to co? Który rynek może być kolejnym hitem wśród polskich kupujących?

Portugalia ma dziś bardzo mocne argumenty, aby stać się jednym z kolejnych kluczowych kierunków inwestycyjnych wybieranych przez Polaków. Mówię to również z perspektywy osoby, która od lat dzieli swój czas między Polskę a Portugalią i obserwuje ten rynek z bliska.

Portugalia przyciąga nie tylko atrakcyjnym klimatem i wysoką jakością życia, ale również poczuciem bezpieczeństwa, stabilnością oraz przewidywalnością otoczenia.

Z inwestycyjnego punktu widzenia Portugalia pozostaje dziś mniej nasycona niż najpopularniejsze regiony Hiszpanii, co stwarza potencjał dalszego wzrostu. Szczególnie interesujące są lokalizacje takie jak Algarve, gdzie widoczny jest stabilny popyt wspierany przez turystykę, napływ zagranicznych mieszkańców oraz ograniczoną podaż atrakcyjnych nieruchomości. Dodatkowymi atutami są przejrzyste procedury zakupu, stabilne otoczenie prawne oraz fakt, że kraj jest bardzo przyjazny dla zagranicznych nabywców. Bariera językowa również nie stanowi tu problemu – język angielski jest bardzo powszechny.

Jeśli chodzi o ceny, według szacunków mediana za metr kwadratowy w Portugalii wynosi około 2730 euro. Natomiast luksusowa willa nad morzem może kosztować milion euro, a nawet więcej.

W mojej ocenie Portugalia znajduje się dziś w bardzo ciekawym momencie rozwoju. Pod pewnymi względami przypomina etap, na którym Hiszpania znajdowała się kilka lat temu – rośnie zainteresowanie zagranicznych kupujących, a jednocześnie w wielu lokalizacjach nadal istnieje przestrzeń do dalszego wzrostu. Myślę, że w najbliższych latach Portugalia stanie się jednym z najważniejszych europejskich kierunków dla osób poszukujących nieruchomości łączącej długoterminowy potencjał inwestycyjny z wysoką jakością życia.

Czy Europa nadal pozostaje głównym kierunkiem zakupów zagranicznych nieruchomości, czy coraz mocniej przegrywa z bardziej egzotycznymi lokalizacjami?

Europa pozostaje głównym kierunkiem zakupu nieruchomości przez Polaków i nic nie wskazuje na to, aby w najbliższym czasie miało się to zmienić. Największym zainteresowaniem nadal cieszą się Hiszpania, Portugalia i Włochy, a w ostatnich latach dynamicznie rośnie także zainteresowanie Cyprem.

Potwierdzają to dane. W 2025 r. Polacy kupili w Hiszpanii ponad 4 tys. nieruchomości, co zapewniło im 8. miejsce wśród wszystkich zagranicznych nabywców i po raz pierwszy miejsce w TOP 10 największych grup kupujących na tym rynku.

Z naszego doświadczenia wynika, że o wyborze Europy decydują przede wszystkim bliskość geograficzna, łatwość podróżowania oraz stabilność rynku. Lot z Polski do Portugalii czy Hiszpanii zajmuje zaledwie kilka godzin, co pozwala korzystać z drugiego domu nie tylko podczas wakacji, ale również na długie weekendy czy w czasie pracy zdalnej.

Skąd rosnąca popularność Tajlandii? Jakie nieruchomości najczęściej wybierają tam Polacy?

Obserwując ewolucję preferencji naszych klientów, widzimy, że Polacy stają się coraz bardziej otwarci na globalne rynki nieruchomości. Azja Południowo-Wschodnia, a szczególnie Tajlandia, nie konkuruje jednak bezpośrednio z Europą, która nadal pozostaje pierwszym wyborem dla większości kupujących. Azja jest raczej naturalnym uzupełnieniem – kierunkiem dla osób, które chcą dywersyfikować swoje aktywa oraz poszukują innego stylu życia.

Zainteresowanie tym regionem wynika przede wszystkim z kilku trendów: rosnącej popularności pracy zdalnej, chęci spędzania zimowych miesięcy w ciepłym klimacie oraz poszukiwania nieruchomości, które łączą funkcję prywatnego miejsca wypoczynku z potencjałem inwestycyjnym. Dla wielu klientów zakup w Tajlandii jest kolejnym etapem po nabyciu nieruchomości w Europie.

Dane Real Estate Information Center (REIC) pokazują, że tylko do połowy 2025 r. cudzoziemcy kupili w tym kraju ponad 7 tys. nieruchomości o łącznej wartości przekraczającej 28,7 mld THB, czyli ponad 3,3 mld zł.

Najczęściej wybierane są nowoczesne apartamenty – przede wszystkim studia oraz lokale z jedną sypialnią – w projektach oferujących rozbudowaną infrastrukturę, taką jak baseny, strefy wellness, restauracje czy przestrzenie coworkingowe. Duże znaczenie ma również profesjonalne zarządzanie najmem, ponieważ ze względu na odległość właściciele rzadko zajmują się obsługą nieruchomości samodzielnie.

W praktyce dominuje model „home away from home” – nieruchomość służy właścicielom podczas kilkutygodniowych pobytów w ciągu roku, a w pozostałym czasie generuje przychód z wynajmu krótkoterminowego. To połączenie stylu życia i inwestycji jest obecnie jednym z głównych powodów rosnącego zainteresowania azjatyckimi rynkami nieruchomości.

Zakup nieruchomości za granicą to dziś bardziej inwestycja czy sposób na stworzenie drugiego domu?

To zależy w dużej mierze od indywidualnych celów kupującego. Z mojego doświadczenia wynika, że coraz częściej mamy do czynienia z połączeniem obu tych motywacji – inwestycji finansowej oraz potrzeby posiadania własnego miejsca za granicą. W ostatecznym rozrachunku nacisk kładziony jest jednak na ten drugi powód.

Przeważnie na samym początku wielu klientów, kierując się zdrowym rozsądkiem i biznesowym pragmatyzmem, rozpoczyna poszukiwania nieruchomości typowo w charakterze inwestycyjnym. Analizują rynek, zwracają uwagę na stopy zwrotu z wynajmu oraz ogólną rentowność i bezpieczeństwo lokaty kapitału. Jednak w trakcie procesu zakupowego często obserwujemy u nich swego rodzaju przełom. Następuje on najczęściej po osobistym przyjeździe na miejsce i spędzeniu kilku dni w danej lokalizacji. Klienci mają wtedy okazję na własnej skórze poczuć lokalny klimat, poznać otoczenie i wyobrazić sobie swoje codzienne funkcjonowanie w nowym miejscu. To sprawia, że po prostu zakochują się w danym regionie i pod wpływem tych doświadczeń całkowicie zmieniają swoje wcześniejsze priorytety.

W efekcie chłodna kalkulacja inwestycyjna schodzi nieco na dalszy plan. Kluczowa staje się chęć posiadania własnego, komfortowego miejsca, do którego chce się regularnie wracać.

Na jakie pułapki powinni uważać Polacy kupujący nieruchomości za granicą? Czy ryzyka związane z inwestowaniem na rynkach europejskich różnią się od tych, z którymi można spotkać się m.in. w Tajlandii?

Od lat powtarzam moim klientom, że zakup nieruchomości za granicą to jedna z najbardziej satysfakcjonujących decyzji – zarówno w wymiarze biznesowym, jak i osobistym. Największą pułapką przy zakupie jest traktowanie zagranicznego rynku według zasad, które znamy z Polski. Każdy kraj ma własne regulacje prawne, system podatkowy, procedury oraz kulturę prowadzenia biznesu, dlatego kluczowe jest dokładne poznanie lokalnych uwarunkowań jeszcze przed podjęciem decyzji zakupowej.

Charakterystyka ryzyk różni się w zależności od kierunku. Na dojrzałych rynkach europejskich, takich jak Hiszpania czy Portugalia, największą uwagę należy zwrócić na lokalne przepisy, koszty transakcyjne oraz regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego. W wielu popularnych lokalizacjach zasady dotyczące licencji na najem dynamicznie się zmieniają, stąd przed zakupem trzeba dokładnie sprawdzić możliwości wykorzystania danej nieruchomości.

W odniesieniu do rynków azjatyckich, takich jak Tajlandia, wyzwaniem jest przede wszystkim inna specyfika prawna i własnościowa. Obcokrajowcy muszą szczególnie dokładnie analizować dostępne formy nabycia nieruchomości.

W przypadku apartamentów obowiązują określone limity własności zagranicznej, natomiast przy domach i willach często stosowane są wieloletnie umowy dzierżawy. Istotna jest również szczegółowa weryfikacja dewelopera, jakości projektu oraz zasad jego zarządzania.

Chciałabym zaznaczyć, że te różnice nie oznaczają, iż zakup nieruchomości za granicą jest bardziej ryzykowny – wymaga jednak większej świadomości i odpowiedniego przygotowania. Kluczem jest dokładna analiza lokalnego rynku, właściwa weryfikacja nieruchomości oraz korzystanie ze wsparcia osób, które znają specyfikę danego kraju.

Wybiegając w przyszłość, czy zainteresowanie Polaków inwestycjami na zagranicznych rynkach nieruchomości nadal będzie tak duże? Trend nadal będzie przyspieszał?

Widzę duży potencjał wzrostu tego trendu. Nic nie wskazuje na to, aby zainteresowanie zagranicznymi rynkami miało w najbliższym czasie osłabnąć. Jest to spowodowane kilkoma kluczowymi czynnikami: obecną sytuacją polityczną, silną potrzebą dywersyfikacji kapitału, a także poszukiwaniem spokojniejszego życia i chęcią posiadania swojego „home away from home”.

Jedną z rzeczy, która moim zdaniem będzie się w nadchodzących latach mocno rozwijać, jest rosnąca liczba nowych lokalizacji w Europie i na świecie, które będą interesować klientów. Wraz ze wzrostem zamożności społeczeństwa Polacy stają się coraz bardziej otwarci na rynki globalne. Nie zapominajmy przy tym o bardzo ważnym aspekcie praktycznym.

Jeśli komuś zależy na wygodzie, łatwości podróżowania i możliwości spontanicznych, weekendowych wypadów z Polski, to najbardziej racjonalnym wyborem niezmiennie pozostaje Stary Kontynent.

Doskonale rozumiem tę potrzebę z własnego doświadczenia. Sama potrzebowałam tej bliskości geograficznej i dobrej siatki połączeń, aby móc swobodnie łączyć regularne pobyty za granicą z aktywnym prowadzeniem Partners International w Polsce. Właśnie ze względu na ten balans między odległością a jakością życia moje serce już lata temu skradła Portugalia i wiem, że wielu naszych klientów kieruje się dziś przy wyborze dokładnie tym samym kluczem.

Dziękuję za rozmowę.

BIO: Joanna Czapska związana jest z Partners International od 2000 r. Swoją karierę rozpoczęła w obszarze najmu nieruchomości dla cudzoziemców, zdobywając doświadczenie negocjacyjne oraz poznając specyfikę rynku premium. W 2006 r. przejęła zarządzanie agencją, stając na jej czele i konsekwentnie budując jej pozycję na rynku.

Jako CEO Partners International łączy zarządzanie firmą z aktywnym doradztwem w zakresie sprzedaży i najmu nieruchomości luksusowych. Dzięki wieloletniemu doświadczeniu, doskonałej znajomości rynku oraz indywidualnemu podejściu do klientów stworzyła silną markę, która należy do grona liderów polskiego rynku nieruchomości premium.