Rynek pierwotny wyraźnie przyspiesza, a jednym z najciekawszych sygnałów ożywienia są rosnące rezerwacje mieszkań. To już nie tylko wstęp do zakupu, ale coraz częściej pełnoprawny etap procesu decyzyjnego. W marcu 2026 roku w sześciu największych miastach Polski liczba zarezerwowanych lokali była aż o 36 proc. wyższa niż rok wcześniej.
– O rezerwacjach było szczególnie głośno w 2023 r., tuż przed uruchomieniem „Bezpiecznego Kredytu 2 proc”. oraz na początku 2024 r., gdy rząd zapowiadał program „Kredyt mieszkaniowy na Start”. Wielu kupujących, licząc na dopłaty, rezerwowało wówczas mieszkania w obawie przed kolejkami w biurach sprzedaży i skokowym wzrostem cen. Ostatecznie rząd z programu dopłat zrezygnował, a mimo to liczba rezerwacji dziś jest wyraźnie większa niż dwa czy trzy lata temu. Co istotne, obecny wzrost nie ma już charakteru oczekiwania na administracyjne wsparcie, lecz coraz częściej jest efektem realnej poprawy dostępności kredytów i większej przewidywalności decyzji zakupowych – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Tysiące mieszkań „czekają” na kupujących
Skala zjawiska robi wrażenie. W Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu na koniec marca zarezerwowanych było około 6,3 tys. mieszkań, co stanowi blisko 10 proc. całej oferty deweloperów. Dla porównania rok wcześniej było to 4,6 tys., a dwa lata temu mniej niż 4 tys.
– To efekt zarówno rosnącej podaży nowych mieszkań, jak i poprawy dostępności kredytów hipotecznych oferowanych przez banki na zasadach komercyjnych – tłumaczy Marek Wielgo.
Eksperci podkreślają, że choć liczby rosną, rynek pozostaje stabilny. Rezerwacje nie zastępują już kolejek zakupowych, lecz stanowią racjonalny element planowania zakupu.
Gdzie rezerwacji przybywa najszybciej?
Wzrost nie jest równomierny w całym kraju. Największą dynamikę widać w Gdańsku, gdzie ograniczona podaż mieszkań sprawia, że poprawa dostępności kredytów szybko przekłada się na decyzje kupujących. Z kolei w Łodzi rynek reaguje spokojniej, mimo relatywnie niższych cen.
– Wzrost liczby rezerwacji widać we wszystkich analizowanych miastach, choć jego skala jest zróżnicowana. Największą dynamikę notuje Gdańsk, co potwierdza, że na rynkach o bardziej ograniczonej nowej podaży poprawa dostępności kredytów szybciej przekłada się na decyzje zakupowe. Na drugim biegunie znajduje się Łódź, gdzie rynek reaguje wolniej, mimo relatywnie przystępnych cen mieszkań. Warszawa pozostaje rynkiem o największej skali, choć udział mieszkań zarezerwowanych w ofercie jest tam niższy i wynosi ok. 8 proc., wobec średnio 10 proc. w pozostałych miastach – zauważa ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Bezpieczny krok przed kredytem
Rezerwacja mieszkania szczególnie zyskuje na znaczeniu przy zakupie finansowanym kredytem. Pozwala „zablokować” wybrany lokal i jego cenę, zanim bank wyda decyzję kredytową.
– W warunkach wciąż dużej ostrożności banków oraz różnic w ocenie zdolności kredytowej rezerwacja pozwala zabezpieczyć cenę i wybór lokalu, a jednocześnie nie wiąże się z ryzykiem podpisania umowy deweloperskiej przed uzyskaniem decyzji kredytowej – zaznacza Wielgo.
Jak przypomina ekspert, opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1 proc. wartości mieszkania i w razie odmowy kredytu jest zwracana. Co więcej, jeśli deweloper nie dotrzyma warunków umowy, musi oddać ją w podwójnej wysokości.
– Rezerwacja pozwala także uniknąć kosztów notarialnych, które poniósłby kupujący podpisujący umowę deweloperską bez pewności uzyskania kredytu – uważa Wielgo.
Coraz częściej deweloperzy wydłużają też czas rezerwacji nawet do kilku miesięcy.
– W praktyce oznacza to, że rezerwacja przestaje być jedynie formalnością, a staje się trwałym elementem ścieżki zakupowej na rynku pierwotnym – zarówno z perspektywy kupujących, jak i samych deweloperów – podsumowuje Wielgo.
