Rok akademicki. Mieszkanie dla studenta. „Odzyskanie kaucji graniczy z cudem”

– Odzyskanie kaucji przy oddawaniu mieszkania graniczy z cudem – mówi Interii Filip, który trzy tygodnie temu rozwiązał roczną umowę wynajmu mieszkania. Za 10-metrowy pokój w Krakowie niedaleko uczelni płacił 1600 zł. Mieszkanie przeznaczone nominalnie dla dwóch osób zostało podzielone na czterech lokatorów.

– Właściciele są nastawieni na wyciśnięcie z najemcy każdego grosza. Zwrot pełnej kaucji – często kwoty rzędu 1800 zł lub więcej – jest bardzo trudny, ponieważ wykorzystuje się kruczki prawne oraz niewiedzę młodych ludzi dotyczącą prawa lokatorskiego – opowiada.

Studenci na rynku najmu

Aktualna sytuacja na rynku wynajmu mieszkań, przede wszystkim dla młodych ludzi, którzy dopiero zaczynają studia i nie dostaną się do akademika, jest według Filipa naprawdę kiepska.

Zwiększające się koszty wynajmu pokoi i mieszkań przez studentów widać jak na dłoni. W 2020 roku najczęściej wskazywanym poziomem wydatków była kwota 500-750 zł, zaś w latach 2022-2025 dominował przedział 750-1000 zł – czytamy w raporcie „Studenci na rynku nieruchomości 2026” (Centrum AMRON, we współpracy z zespołem Fundacji Warszawski Instytut Bankowości).

Z analizy semestru letniego roku akademickiego 2025/26 wynika, że obecnie ponad połowa ankietowanych płaci za wynajem ponad 1 250 zł miesięcznie. Najliczniejszą grupę w strukturze opłat stanowią studenci przeznaczający na ten cel od 1 250 do 1 500 zł (21 proc.). Wydatki przekraczające 1 500 zł miesięcznie deklaruje łącznie 34 proc. respondentów. Z kolei odsetek osób wydających na zakwaterowanie do 500 zł wyniósł w tym roku 5 proc.

– Jeśli chcemy żyć komfortowo, mieć blisko na uczelnię i korzystać z przywilejów życia studenckiego, takich jak bary czy kluby, to wybór mieszkania w centrum wiąże się ze sporym kosztem – mówi Filip.

Jednocześnie, jak wynika z analiz przeprowadzonych przez ekspertów Rankomat.pl i Rentier.io liczba nowych ofert wzrosła o 26 proc. w stosunku do ubiegłego roku. Nie sprawia to jednak, że jest taniej. Ani łatwiej.

Zbyt bogaci na akademik

Jak zauważa Filip, na miejsce w akademiku nie każdy może sobie pozwolić ze względu na wymogi stawiane kandydatom – trzeba spełnić kryteria dochodu rodziców oraz odpowiedniej odległości od miejsca zamieszkania.

– Kluczową kwestią, o której w mojej ocenie się nie rozmawia jest to, że młodzi ludzie są kompletnie nieprzygotowani do wynajmu mieszkania. Brakuje im wiedzy, która pozwoliłaby podpisać umowę korzystną dla nich, a nie tylko dla wynajmującego – zauważa Filip.

Student często słyszy o niedozwolonych klauzulach lub ukrytych kosztach, które pojawiają się w umowach.

– Młody człowiek płaci horrendalną kaucję, podczas oglądania mieszkania słyszy, że wszystko jest w cenie, po czym dowiaduje się, że za prąd czy wywóz śmieci musi płacić osobno, co było zapisane drobnym druczkiem – mówi.

Przeglądając oferty, faktycznie można łatwo wpaść w pułapkę. Jak zwracają uwagę eksperci, jedną z nich jest patrzenie wyłącznie na kwotę odstępnego dla właściciela.

– Mieszkanie może wyglądać atrakcyjnie w wyszukiwarce właśnie dlatego, że ta jedna kwota jest stosunkowo niska – zauważa w rozmowie z Interią Jakub Myszka, dyrektor ds. rozwoju z agencji Bracia Sadurscy – Nieruchomości. Dopiero później okazuje się, że dochodzi wysoki czynsz administracyjny, prąd, gaz, woda, śmieci czy inne opłaty.

– Szczególnie istotny jest sposób ogrzewania. Lokal z ogrzewaniem elektrycznym czy indywidualnym gazowym może w określonych warunkach generować zupełnie inne koszty niż podobne mieszkanie korzystające z ogrzewania miejskiego – podkreśla ekspert, dodając, że właśnie dlatego najemca powinien pytać nie tylko: „ile wynosi czynsz dla właściciela?”, ale przede wszystkim: „ile realnie kosztowało miesięczne utrzymanie tego mieszkania poprzedniego najemcę?”.

Jak podpowiada Jakub Myszka, warto poprosić też o wcześniejsze rozliczenia i dokładnie sprawdzić, które opłaty są zawarte w podawanej cenie, a które będą naliczane dodatkowo.

Według Filipa młodzi najemcy nie są przygotowani na rozmowę z właścicielem mieszkania, bo nie jest to relacja partnerska.

– Często student chwyta się jakiejkolwiek opcji i zgadza na wszystko, co wynajmujący mu oferuje – podkreśla Filip.

„Okazja dla studenta”. Młodzi najemcy zmęczeni patodeweloperką

Student mówi o kolejnym problemie: przy wysokim popycie i niskiej podaży jakość mieszkań spada. Gdy w zeszłym roku sam oglądał lokale w Krakowie, trafił do miejsc, które były brudne i zagrzybione, a „niektóre agencje nieruchomości bezwstydnie pokazywały je studentom”.

– Dzielenie mieszkań na kilkumetrowe klitki to niestety norma. Jest to przerażające, bo młody człowiek ma się tam nie tylko uczyć, ale chciałby też po prostu móc rozprostować nogi – opowiada.

Ten problem wziął na tapet m.in. dziennikarz Paweł Paczul. Na jego profilu na Instagramie można zobaczyć przegląd ofert najmu lub kupna nieruchomości w Polsce, które na pierwszy rzut oka mogą wydawać się żartem. Niestety, ogłoszenia są prawdziwe, a spora część z nich określana jest mianem „okazji” właśnie dla studentów. A wśród nich? Choćby tzw. mikrokawalerka w Warszawie o powierzchni 10 m kw. w cenie 2350 zł miesięcznie plus czynsz w wysokości 250 zł.

Kaucja (bez)zwrotna

Wielu studentów, podpisując umowę, nie do końca wie, jak działa kaucja. Większość ma ogólną świadomość, że to zabezpieczenie na wypadek zniszczeń.

– Zarówno ja, moi współlokatorzy, jak i wielu moich znajomych mieliśmy problem z tym, że właściciele doszukiwali się najmniejszych usterek czy niedociągnięć, by podciągnąć je pod coś, co nie wlicza się w naturalne zużycie – opowiada Filip.

– To niestety maszynka do robienia pieniędzy. Pretekstem do potrąceń bywa nawet wysiedziana kanapa czy wytarty klucz – gorzko żartuje.

Ekspert zwraca uwagę na drugą stronę medalu.

W ostatnich latach bardzo medialne stały się przypadki nieuczciwych najemców – osób zalegających z czynszem, odmawiających opuszczenia lokalu czy pozostawiających po sobie zdewastowane mieszkania. Szczególnie dużo emocji wzbudzały sytuacje, w których właściciel miał następnie duże problemy z odzyskaniem swojej nieruchomości.

– Trzeba pamiętać, że polskie przepisy zapewniają lokatorom daleko idącą ochronę. W połączeniu z medialnością takich historii spowodowało to, że część właścicieli zaczęła traktować praktycznie każdego najemcę jako potencjalne ryzyko. Stąd coraz bardziej rozbudowane umowy, najem okazjonalny, dodatkowe zabezpieczenia, szczegółowe protokoły czy bardzo dokładna weryfikacja najemców – wymienia Myszka.

A to może rodzić konflikt. – Uczciwy najemca może mieć poczucie, że od samego początku jest traktowany jak potencjalny oszust. Obawy właścicieli nie wzięły się znikąd, ale nie powinny prowadzić do przerzucania całego ryzyka na najemcę poprzez skrajnie restrykcyjne lub niezrozumiałe zapisy umowy – przypomina Myszka.

A kto ma rację w sporze o kaucję? Według eksperta jednym z głównych punktów zapalnych jest rozróżnienie pomiędzy naturalnym zużyciem lokalu a rzeczywistym uszkodzeniem.

– Nie można oczekiwać, że mieszkanie użytkowane przez rok czy kilka lat zostanie zwrócone dokładnie w takim stanie, jak w dniu wydania. Czym innym jest natomiast stłuczenie elementu wyposażenia, zniszczenie mebla czy inne faktyczne uszkodzenie – podkreśla.

Dlatego bardzo istotne są dobrze skonstruowana umowa oraz szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, najlepiej ze zdjęciami. – Można również dokładniej określić, co strony uznają za normalne zużycie, a co za uszkodzenie obciążające najemcę. Im mniej pozostawiamy później pola do interpretacji, tym mniejsze ryzyko konfliktu o kaucję – przypomina.

Ciekawym rozwiązaniem zdaniem Jakuba Myszki są również ubezpieczenia związane z najmem, które w określonym zakresie mogą pokrywać szkody. Wówczas część konfliktu finansowego pomiędzy właścicielem a najemcą przejmuje na siebie ubezpieczyciel.

Najem z piekła rodem

Drażliwą kwestią są również zapisy dotyczące możliwości wejścia właściciela do wynajmowanego mieszkania. Wciąż można natknąć się na umowy przewidujące różnego rodzaju wizyty, kontrole czy okresowe „inspekcje” lokalu.

– Rozumiem intencję właściciela, który chce chronić swoją nieruchomość i wiedzieć, czy nie jest ona dewastowana. Z drugiej strony najemca płaci za możliwość normalnego i spokojnego korzystania z mieszkania. Jeżeli pozostawimy w umowie bardzo szeroką furtkę umożliwiającą właścicielowi kontrolowanie lokalu, może ona zostać wykorzystana w sposób powodujący u najemcy duży dyskomfort – przypomina ekspert. Co ważne, decydując się na pomoc pośrednika, można oczekiwać, że to właśnie on się tym zajmie.

– Rolą profesjonalnego pośrednika powinno być wyjaśnienie zapisów umowy, dopilnowanie transparentności kosztów, właściwe opisanie stanu mieszkania, zwrócenie uwagi na zabezpieczenia oraz pomoc w znalezieniu rozsądnej równowagi pomiędzy interesem właściciela i najemcy – podsumował Myszka.

Zdaje się jednak, że nadszarpniętego zaufania między stronami nie uda się szybko odbudować. Zdaniem Filipa kreatywność właścicieli mieszkań w dużych miastach nie zna granic. – Szczególnie że nie zależy im na tym, aby najemca wracał – po zakończeniu umowy sprawa jest dla nich zamknięta i chcą z niej wyciągnąć jak najwięcej – kwituje student.

Anna Nicz (anna.nicz@firma.interia.pl)

Dagmara Pakuła (dagmara.pakula@firma.interia.pl)